案件名稱: Cheuk Shu Yin v. Yip So Wan and Another
案件號碼: FACT 9/2011; [2013] 1 HKLRD 656; (2012) 15 HKCFAR 344
標籤: 土地， 居屋，衡平法利益
案情:
80年代，被告二人的兒子來港。
1992年，已經在內地退休的被告二人移居香港。他們在深圳有物業。
1992年，被告二人的兒子在大埔購買了一處居屋單位（並非本案物業）。
原告人較第一及第二被告人稍遲來香港。來港後與被告二人的兒子戀愛結婚。
1994年，原告與被告的兒子結婚，成為被告人的兒媳。
被告二人在港居住7年後，以長者身份獲房屋委員會 (“房委會”) 分派公共租住房屋 (“公屋”)。
1999年，被告二人以“綠表”身分，與房委會簽訂買賣合約在粉嶺購買了一處居屋，代價1,214,000元。交易並無按揭貸款。成交後，被告人交回他們的公屋單位。經高等法院原訴法庭審理認定，粉嶺的居屋物業的購買資金，乃出自於被告兒子和原告的聯名帳戶。
2000年，原告通過律師行準備了一份信託聲明書。内容顯示第一及第二被告人以信託人身份擁有粉嶺物業，原告人及被告人的兒子為實益擁有人。該聲明書並未簽署。
2006年，原告與被告的兒子離婚。離婚時，關於粉嶺的居屋物業的所有權發生爭議，引發本案。
2010年，被告的兒子去世。
原告人認為自己和被告的兒子為該居屋物業的實益擁有人，因此向高等法院原訴法庭提出訴訟申請。
訴訟歷史:
高等法院原訴法庭，HCA2700/2006，22/06/2010，（以及後續兩分補充裁定），原告人（Cheuk Shu Yin，卓樹賢）爲粉嶺物業的實益擁有人，第一及第二被告人為粉嶺物業的信託人。
高等法院上訴法庭，CACV163/2009，01/04/2011， 一致裁定被告人上訴得直。原訴法庭的裁決被撤銷，卓女士被下令要將該物業的空置管有權交回給被告人。
終審法院，FACV 9/2011，13/11/2012， 一致裁定原告人上訴得直。原訴法庭的裁決被恢復。
終審法院判決書：
本案的主要争议:
导言
正如時任終審法院常任法官陳兆愷法官在判詞中指出，居屋政策是香港政府自1978年開始，為了幫助無法通過其他途徑購買房屋的合資格人士置業的一項公共政策（判決書第4段）。申請人需要提交資產證明用以確定他所持有的資產在規定的標準以下。同時，申請人需要提交居住於該居屋物業的人士的名單。這樣做是為了確定居屋的住戶的資格合法性。
居屋的價錢是低於市場價的。原因很簡單，合資格的人士在購買居屋時並沒有繳交充足的地價。這樣做，一方面可以讓合資格的人士能夠持有房屋的使用權，解決了他們住屋的需要；另一方面，政府也沒有賤賣土地。當合資格人士經過一段限制期後轉賣該物業時，他們需要補繳地價。《房屋條例》(第283章)，在經過幾次修改後，允許居屋的持有者在經過限制期後，賣房時用賣款償還地價。而如果買方也為合資格人士，則補地價的義務將由買方繼續承擔。
但是，問題在於，合資格的人士是資產有限的人士。他們很多時都無力獨自承擔購買房屋的負擔。因此，多數情況下，他們會和親戚朋友一起出資購買。那麼，當合資格的一方獲得居屋的業權時，有份出資的其他人士的利益應當如何分配？
在普通的私人物業中，如果子女為父母出資添置房屋，按照衡平法，在沒有相反證明的情況下，子女會依照“結果信託”（resulting trust）或者構成信託（constructive trust）成為實益擁有人。子女的權益比例則會根據具體情況釐定。更進一步，子女可以和父母簽署信託聲明書來確定實益擁有人和信託人的身分。顯然，一份信託聲明書比根據衡平法的原則推定要更佳穩妥。
但是，居屋物業的情況就有所不同。為了防止有人利用各種方式轉名居屋物業，進而從中快速的牟利，在立法會通過的《房屋條例》（第283章）中明確規定了若干無效買賣的條款。這樣的規定，對於防止居屋市場過熱，讓居屋政策真正幫助合資格的人士解決住房問題，顯然是合適的。但是，如果幫忙出資的人士是申請人的親戚朋友，他們並非無關的第三方，也非以盈利為目的的商業機構，而出資的目的也不是為了獲得短期利益，那麼他們本應因衡平法，或是信託聲明書獲得的實益權利，是否會因為《房屋條例》（第283章）的規定而無效呢？
法律框架
“據《房屋條例》(第283章) 第17A條規定，房委會有權將屋邨内的物業出售予合資格的人士。有關買賣協議及轉讓契據受《房屋條例》附表所述的條款、契諾及條件規限 (第17AA條)。獲根據第17A條出售的土地的人，作出違反與該土地有關的買賣協議的任何條款或條件的轉讓或讓與 (除了具有效力遺囑 (或遺囑修訂附件) 的處置外)，均屬無效 (第17B條)。”（原訴法庭判決書，第38，39段）。
進一步的，第27A條規定了非法讓與的犯罪情況：凡(a)任何人看來是就土地設定按揭或以其他方式將土地押記，或將土地轉讓或以其他方式讓與，或訂立一項關乎土地的協議，而不論該人是以貸款人或借款人身分或是以其他身分行事；及(b)該項看來是如此作出的按揭、其他押記，或該項看來是如此作出的轉讓、其他讓與，或該項看來是如此作出的協議，根據第17B條是無效的，該人即屬犯罪，可處罰款$500000及監禁1年。
這些條款的目的是為了防止居屋物業的擁有人利用房價的折讓，在未經房委會同意的情況下，將居屋轉賣，從而獲得利潤，（判決書，第6段）。
以下，是這些條款在hklii上的連結。
《房屋條例》(第283章)
衡平法實益 與 無效讓與，非法讓與
根據衡平法創制的實益究竟是否受到《房屋條例》(第283章)的限制？如果是，那麼在多大程度上受到了限制呢？
終審法院非常任法官賀輔明勳爵，在其他四位法官的支持下，給出了清晰和明確的答案：衡平法下的實益權受到《房屋條例》(第283章)的限制，但是該等限制並非令衡平法下的實益權無效。
具體的：
- 依照衡平法而創制的實益權並非《房屋條例》(第283章)下第17B條所指“讓與”（alienation），而是依照法律原則產生的一種權益（判決書第36段）；
- 關於居屋的實益權可以通過“結果信託”或“構成信託”依照衡平法原則建立（判決書第36段）；
- 該等實益權也可以通過信託聲明書確立（判決書第36段）；
- 衡平法下的實益權即可以在購買居屋的同時產生，也可以在購買居屋後產生。（判決書第37段）。
而這項權益受到《房屋條例》(第283章)的限制為（判決書第30段）：
- 如果是普通私人物業，實益擁有人可以隨時更換信託人，並將該物業轉到自己名下。但是該項權利在居屋的情況下受到限制。將居屋轉名到自己名下，有可能違反《房屋條例》(第283章)第17B條。
- 如果是普通私人物業，擁有部分實益的一方可以要求變賣物業，並取回自己的那一部分實益。但是該項權利在居屋的情況下受到限制。將居屋變賣，受到《房屋條例》(第283章)的限制。
- 居屋實益擁有人受到《房屋條例》(第283章)附件4的約束，也不能將居屋全部或部分出租獲得收入。
- 在限制期內，實益擁有人一般享有的兌現衡平法實益的手段都不可行。
但是，在限制期後，實益擁有人可以在《房屋條例》(第283章)允許的範圍內，通過變賣居屋將自己的實益兌現（判決書第31段）。
需要注意的是，衡平法下的實益權同時受到衡平法的約束。因此濫用衡平權利，或者以欺詐的方式創制衡平法下的實益權，都是無效的（判決書第11段）。換句話說，只要是親友善意的出資幫助申請人購置居屋，那麼出資人因為衡平法原則而產生的實益將得到保護。
结论
高等法院原訴法庭的判決被恢復。原告人為該居屋單位的實益擁有人，被告人為該居屋單位的信託人。
周邊
無律師代表
我一直認為，在香港，出庭打官司，律師的重要性不可低估。一方面，程序正義是司法公正中不可或缺的一部分。因此很多程序規則需要遵守。在2008年以後，香港的民事訴訟的程序得到了大幅度的簡化。與此同時，對於時間方面的各種要求都得到了強化。這樣做的目的是節省司法體系的資源，並且讓訴訟雙方之間的糾紛可以儘快得到處理。但是另一方面，對於一個不熟悉這些程序規則的普通市民來講，自己在無律師代表的情況下進行訴訟，會帶來很多程序上的困擾。有時，程序上的缺失會影響到整個判決的結果。
另一方面，事務律師和訴訟律師都會盡力向法庭陳述各方的案情和相關的法律爭議。這樣做，可以讓法官在判決前得到充足的信息，並給出一個合理，合法，公平的裁決。如果沒有律師參與，很多法律上的爭議只能靠法官自己解決，這會影響到裁決的質量。
本案就出現了這種情況。訴訟雙方從原訴法庭到上訴法庭，都沒有聘請律師。直至終審法院，原告才經過香港大律師公會的免費法律服務計畫得到律師的幫助。而被告也相應的在終審法院階段聘請了律師。
关于律师
- 代表申诉人的是資深大律师Anderson Chow，大律師Eva Sit女士，和大律師Elizabeth Cheung女士，由香港大律師公會免費法律服務計畫延聘。
- 代表答辩人的是大律師Eric Chung，和大律師Yan Kwok Wing，由律师行Ken Chiu & Co延聘。
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