Incorporated Owners of Westlands Garden (惠安苑業主立案法團) v Oey Chiou Ling & Anor

（內部編號：Land 001）

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每一個判例都值得仔細回味。

案件名稱: Incorporated Owners of Westlands Garden (惠安苑業主立案法團) v Oey Chiou Ling & Anor

案件號碼: CACV155/2010

標籤:土地， 分隔牆，大廈的公用部分，建築物管理條例

案情:

（綜合摘錄了土地審裁處的判決書和高等法院上訴法庭判決書）

申請人是香港鰂魚湧華蘭路4號惠安苑（“該屋苑”）的業主立案法團。兩名答辯人是親生姊妹，於1977年11月3日購入該屋苑E座18字樓E1803室（“E1803室”）作為其居所。於2008年5月19日兩名答辯人以第一指名答辯人的名義購入另一個相連單位，即該屋苑E座18字樓E1801室，並將兩個單位打通合併成為一個大單位。被打通的分隔牆厚4英寸，由鋼筋混凝土製成。

申請人認為該分隔牆的結構部份屬於該屋苑的公契及/或《建築物管理條例》所指的公用部分，及答辯人在未得到申請人的同意下拆除該分隔牆是違反了該公契及該條例的相關規定。由於答辯人拒絕重置被拆除的分隔牆，申請人向土地審裁處提出申請。

訴訟歷史:

土地審裁處, LDBM159/2009, 18/05/2010, 裁定申訴人（香港鰂魚湧華蘭路4號惠安苑的業主立案法團）的申請得直。

高等法院上訴法庭, CACV155/2010, 23/09/2013, 一致裁定上訴得直，即答辯人勝訴。

高等法院上訴法庭判決書:

http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=75296&currpage=T

本案的主要爭議:

導言

在香港，買房是很多人的人生目標。買得起房，被很多人看作是人生成功的一個重要指標。這樣的想法是否需要商榷，筆者無意評論。但是房屋買賣對於香港社會來說，確實是非常重要的一件事。很多人辛苦一生，能買得起一套房，已經會覺得很幸福。香港地少人多，房屋面積普遍比較細小。能夠擁有兩處相連的單位，將分隔牆打通，變成一個大單位，對於很多香港人來說，是一種奢侈。更何況，如今在香港，如果家庭有能力買的起兩處房產，更多的人可能會選擇一處自住，一處出租。像本案這樣，姐妹倆人可以買到相連的單位，並將其打通變成一處大單位，是一種雖不少見但也並不常見的幸福。

未經授權的建築工程（Unauthorized Building Works, UBW）在香港是一個非常嚴重的問題。這個問題牽涉面甚廣，包括法律層面，和實際操作層面。這不是簡單一兩句話可以解釋清楚的，需要做幾個專題。就本案而言，筆者儘量只專注於涉及的法律層面的問題。一些實際操作方面的考慮也會略微提到。

業主立案法團

業主立案法團是根據第344章 《建築物管理條例》 委出管理委員會後,28天內向土地註冊處處長申請將各業主根據該條例註冊成立的法團, 《建築物管理條例》第7條。任何人如非根據《建築物管理條例》成立法團而使用含有“業主立案法團”的英文或中文字名稱，是犯罪行為， 《建築物管理條例》第35條。

為什麼業主立案法團可以提出申訴

根據《建築物管理條例》第16條，業主權利由法團行使。關於這一法條的判例，請參閱One Beacon Hill (IO) v Match Power Investment Ltd 一案。

在該條例中，第18條 法團的職責及權力中，“法團須採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任”， 第18條第一款第c段。而且，法團可行使其酌情決定權就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事，第18條第二款第g段。

更進一步，根據此條例第34I條的規定，

(1) 任何人不可─

           (a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

           (b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致─

               (i) 不合理地幹擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

               (ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。

因此，如果一名大廈業主擅自侵佔或改造了大廈的公用部分，那麼他就有可能違反了《建築物管理條例》第34I條。業主立案法團就應該阻止這種行為。

需要注意的是，業主立案法團的這項職責是法定職責。業主立案法團無權免除任何人因違反《建築物管理條例》，而不被追究。

為什麼不是屋宇署署長提出檢控

其實，屋宇署也有可能參與到這個案子當中。如果屋宇署參與此案的話，他所依據的條例將可能會是第123章 《建築物條例》。而他可能提出的控告則可能是未經授權的建築工程。

根據《建築物條例》第14條，“除非另有規定，否則任何人未事先獲得建築事務監督下述的批准及同意，不得展開或進行任何建築工程或街道工程”。 

第41條列出了若干豁免的情形。其中第3款規定，在任何建築物內進行的建築工程，如並不涉及該建築物的結構，則獲豁免。這項豁免不包括，排水工程、條例的附表所列地區內的土地勘測、地盤平整工程，或小型工程。關於小型工程和排水工程的豁免，需要另作專題討論。

所以，如果本案中的拆毀分隔牆的工程需要屋宇署批准及同意，而答辯人又沒有提出申請並得到同意的話，這項工程就有可能是未經授權的建築工程而被屋宇署提出檢控。

同樣的，屋宇署根據 《建築物條例》的職責是不能免除的。

拆毀分隔牆是未經授權的建築工程麼？

也許讀者從本案並沒有涉及屋宇署這一事實就已經猜到，在本案中，拆毀分隔牆屬於豁免工程，因此不是未經授權的建築工程。請注意，這不是說所有的拆毀分隔牆工程都屬於豁免工程。關鍵是要看被拆毀的分隔牆是否涉及該建築物的結構。如何才能確定一項工程是否涉及建築物的結構呢？這就需要專家意見，也就是註冊工程師出具的專業意見。

本案中，在土地審裁處的審理過程中，"申訴人原先認為該分隔牆是承力牆，而答辯人的專家則證明該分隔牆不是承力牆。申請人的專家在作證時，亦同意該分隔牆並非承力牆"。因此，土地審裁處裁定該分隔牆並非承力牆，土地審裁處判決書第8段。

如果分隔牆是承力牆，那麼拆毀分隔牆的工程就很可能不屬於豁免工程。

公用部分

那麼分隔牆是否是大廈的公用部分呢？一方面，業主很難接受自己房子的四面圍牆是所謂的公用部分。另一方面，業主又確實不可能對所有的分隔牆聲稱具有排他性的使用權。例如，本案的分隔牆， 在本案的業主購買相連的單位前，那個相連的單位由另一人所擁有。本案的業主在購買這個相連的單位前可以宣稱對此分隔牆的全部所有權麼？顯然不能。

因此，我們有四種牆需要處理：

• 大廈的外牆。這面牆有一面是朝向業主的單位內部的。
• 業主單位內部的分隔牆。比如，用來分隔臥室和客廳的牆。
• 業主單位與另一單位的分隔牆。比如本案的情況。
• 業主單位與大廈內部公用部分的分隔牆。比如業主的單位與公用走廊之間的分隔牆。

這些牆都是誰的呢？也許絕大多數業主可能從來就沒考慮過這個問題。

一般說來，這些牆的歸屬，可能會在房屋買賣合同中指明。不過這種情況很少見。也可能會在大廈公契中有明確規定。如果大廈公契中沒有規定，則要看《建築物管理條例》中對公用部分的規定。

本案的大廈公契沒有相關的條款解決這些牆面的歸屬。因此申訴人引用了《建築物管理條例》。

《建築物管理條例》第2條對公用部分有明確的規定：

公用部分”(common parts) 指─

           (a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

           (b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；

其中第（a）段，可以理解為，賣給業主的單位，即“指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分”，不是公用部分。而沒有如此指定的部分，則是公用部分。這裡可能需要說明的是，在新樓買賣中，一開始，所有的單位都是指明或指定專供發展商使用、佔用或享用的。發展商作為“某一業主”，讓所有的單位都排除在公用部分的概念之外。而發展商一般會指明會所，泳池等部分為公用部分，因此大部分情況下，大廈的公用部分是比較清晰的。

而第（b）段進一步舉例說明一些常見的大廈部分，如果沒有被特別指明或指定的，則是公用部分。附表1列出了15種情況：

1. 外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。

2. 圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。

3. 屋頂、煙囪、山牆、雨水渠、避雷針、碟形衞星天線及附屬設備、天線及天線電線。

4. 護牆、圍欄及邊界牆。

5. 2個或多於2個單位共用的通風口。

6. 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸鬥及垃圾房。

7. 地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。

8. 通道、走廊、樓梯、樓梯平臺、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘。

9. 升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。

10. 照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。

11. 設置在任何單位內但與建築物內其他單位元或其他部分一起供人使用的固定裝置。

12. 草地、花園及遊樂場，以及任何其他康樂活動場地。

13. 游泳池、網球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所。

14. 會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。

15. 組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土牆，包括海堤(如有的話)，而該土地與建築物乃屬同一共同擁有權者。

業主立案法團的論點一：“邊界牆”（boundary wall）

業主立案法團認為本案的分隔牆是公用部分。業主立案法團有兩個理由支持此觀點。其中第一個理由，業主立案法團指出本案的分隔牆是附表1第3項中“邊界牆”（boundary wall）的一種。

也許有很多讀者會對這個論點有些疑惑。因為“邊界牆”不太像是可以包含類似本案中分隔牆的部分。尤其將“邊界牆”與護牆、圍欄放在一起的時候。

但是這個關於“邊界牆”（boundary wall）的爭論並非如此簡單。在本案由高等法院上訴庭審理之前，另外一宗與此案類似的案件在高等法院原訴法庭審理並宣判。這就是Tam Sze Man & Anor v The Incorporated Owners of Shan Tsui Court一案。在該案中，爭議的焦點與本案相同，都是相連單位的非承重牆是否是公用部分。而在Tam Sze Man一案中，時任高等法院原訴法庭暫委法官歐陽桂如法官，認定該分隔牆是“邊界牆”（boundary wall）的一種， 屬於大廈公用部分。

讀者應該可以想像，當時，前有土地審裁處對本案的初審裁定，認定此類分隔牆屬於大廈公用部分；後有高等法院原訴法庭判例，做出相同認定。一時間，幾乎所有涉及屋宇買賣的律師行都認定，相連單位的分隔牆一定是大廈的公用部分。

本案的答辯人不服，上訴到高等法院上訴庭。三位元上訴庭法官一致裁定，相連單位的分隔牆不屬於“邊界牆”（boundary wall）。

讀者也許會奇怪，為什麼筆者在談到“邊界牆”時，總是加注其英文版本“boundary wall”？原因就是，上訴庭法官強調了“邊界牆”的中文意思不包括相連單位的分隔牆，判決書第26段。

筆者問過以英語為母語的英國人對於“boundary wall”的看法。其回答並不確定，“boundary wall”有可能可以被解釋成相連單位的分隔牆。筆者認為，原訴法庭在審理Tam Sze Man一案時，可能就是被這個英文單詞困惑了。關於香港條例英文和中文出現衝突時的處理辦法，稍後有略加討論。

業主立案法團的論點二：公用部分第（a）段定義

業主立案法團的理由是，在本案涉及的兩處相連單位的買賣時，並沒有顯示的指明或指定該分隔牆專供某一業主使用、佔用或享用。因此，即使附表1沒有相關規定，根據公用部分的第（a）段定義，法庭也應當認定此分隔牆為大廈的公用部分。

這個論點是頗有說服力的。但是問題在於，在該兩處單位的買賣合同中，均指明業主對該兩處單位的排他性使用權。所以核心的爭議點是，相連單位的分隔牆是否作為該單位的一部分而被指定給業主了呢？

上訴庭法官同意了答辯人的大律師的觀點，根據此案涉及的大廈公契，相連單位的分隔牆是作為該單位的一部分而被指定給業主排他性的使用、佔用或享用。

這裡需要說明的是，上訴法庭並沒有說無論任何情況，相連單位的分隔牆，如果是非承重牆，就一定不是大廈公用部分。上訴法庭強調了大廈公契的重要性。此類的分隔牆是否是大廈的公用部分，是一個事實問題。這個問題的答案，取決於對大廈公契的解讀，判決書第28段。

若非公用，誰擁有？

這裡還有一個問題，如果相連單位的分隔牆不是大廈公用部分，那麼究竟誰擁有這部分牆呢？兩個單位的業主一人一半？

上訴法庭在本案中指出，相連單位的分隔牆由兩個單位的業主共有，判決書第56段。

結論

在本案中

• 受爭議的相連單位的分隔牆不是承重牆，有專家意見支持。
• 受爭議的相連單位的分隔牆不是“邊界牆”（boundary wall），因此《建築物管理條例》附表1不適用
• 受爭議的相連單位的分隔牆，根據對大廈公契，和買賣合同的解讀，是作為單位的一部分而被指定給業主排他性的使用、佔用或享用的。因此《建築物管理條例》第2條中關於“公用部分”的第（a）段定義不適用。

因此，受爭議的相連單位的分隔牆不是大廈的公用部分。而由兩個單位的業主共有。

簡單的總結，一般說來

• 大廈的外牆是公用部分，《建築物管理條例》附表1第1項。
• 業主單位內部的分隔牆，不是公用部分。 但如果該牆是承重牆，則屬例外。
• 業主單位與另一單位的分隔牆，為兩單位共有。但如果該牆是承重牆，則屬例外。
• 業主單位與大廈內部公用部分的分隔牆，是公用部分，《建築物管理條例》附表1第2項。

一些其他值得回味的地方

關於各類案件的當事人的稱謂

請參閱《各類案件的當事人的稱謂表》。稍後刊出。

後續案件

Tam Sze Man & Anor v The Incorporated Owners of Shan Tsui Court, [2011] HKCU 1831

前文提到，本案的三位上訴庭法官專門討論了原訴法庭對Tam Sze Man一案的判決，並一致裁定相連單位的分隔牆不屬於“邊界牆”（boundary wall）。可以想像，Tam Sze Man一案的業主在還沒有上訴的情況下就有了上訴法庭如此清晰的指引，幾乎一定會上訴。該案的上訴案於2011年9月審結。由另外三位上訴庭法官審理。判決書由時任高等法院上訴庭法官霍兆剛法官主筆。在該判決書中，霍法官開宗明義指出該法庭受Oey Chiou Ling一案的約束。除非該法庭認定Oey Chiou Ling一案的判決顯然有錯，否則應當遵循Oey Chiou Ling一案的判決，判決書第20段。因此，無意外的，Tam Sze Man一案的上訴結果是，業主上訴得直。

這裡霍兆剛法官提到了A Solicitor v Law Society of  Hong Kong (2008) 11 HKCFAR 117一案。 該案是終審法院頒下的關於香港判例法“遵循先例”原則（Stare Decisis）的重要判例。以後有機會詳加介紹。

屋宇署的難處

其實屋宇署的工作量非常大，人手相對不足。而每個單位的未經授權的建築工程情況複雜。因此並不是一旦有業主違反了《建築物條例》，屋宇署就會立即發出警告。有時屋宇署的警告或是清拆命令來的特別遲，甚至會有事隔幾年才被警告或是下達命令的情況。這也在一定程度上造成了嚴重的未經授權的建築工程情況問題。業主往往會在法庭爭辯屋宇署明知存在未經授權的建築工程，卻常年不執法，因而主張他們應當被免除清拆令。

如前文所述，屋宇署根據《建築物條例》的職責是法定職責，不能免除。而對於屋宇署繁重的工作和人手不足的情況，法庭也在一些判例中表示了理解。

但是，值得注意的是，如果屋宇署的權利不是來自於《建築物條例》，而是基於地主的身份，那麼法庭有可能會認定政府已經免除了業主的負擔。這是一個很複雜的話題，將來有機會，專題探討。

大多數業主的選擇

其實在香港，未經授權的建築工程的情況嚴重，也在於申請屋宇署批准和同意往往花費不菲。先是請合資格的工程師出具專家證明就已經是一筆開銷了。而屋宇署的同意書往往會指定一筆費用。應當說，屋宇署收取合理的費用是無可厚非的。但是在業主省錢的心態下，和施工單位也不會干預的情況下，大部分的改造並沒有得到屋宇署的同意。

這裡面存在買賣的風險。因為如果改造工程確屬未經授權的建築工程，業主便面臨違約風險。即便買方明知這些未經授權的建築工程的存在，甚至這些未經授權的建築工程是買方購房的誘因之一，如果雙方的房屋買賣合同沒有清晰的指明這種情況的存在，業主依然面臨違約的風險。這類風險在樓市出現重大變化的時候尤為嚴峻。有大量的判例都是關於買方在簽訂房屋買賣合同後，發現樓價大跌，想盡辦法取消合同的故事。而他們最常用的手段，就是指出賣方的房屋存在未經授權的建築工程。如果這項指控成立，便是賣方違約。買方不僅脫離了合同的束縛，還會得到一筆賠償。這樣的事情發生的實在是太多了。

中文條例與英文條例的衝突

在香港，中文條例和英文條例原則上有同等效力。如果兩個版本出現矛盾，法庭一般會儘量使用兩個版本都支援的解釋為依據。關於這個問題，將來會有專題探討。

需要注意的是，基本法有所不同。對於基本法的解釋，是以中文為准的。

關於律師

• 代表申訴人的是大律師Ng Man Sang, Alan先生， 大律師Catherine KK Wong女士，由Messrs Chung & Kwan律師行延聘
• 代表答辯人的是資深大律師何沛謙先生，大律師Maggie Wong女士，由Messrs Ho & Wong 律師行延聘。